실지거래가액에 의한 세액계산 정확하게 알아두자

실지거래가액에 의한 세액 계산 방법에 대하여 보다 자세하게 알아보도록 하겠습니다. 2007년부터 양도소득세를 계산할 경우 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제 이익(실제 양도차익)을 기준으로 하는 '양도소득세 실거래가 과세제도'가 전면적으로 시행되었습니다.

즉, 실제 증빙에 의한 실지 거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고 및 납부해야 하는데, 아래를 통해 보다 자세한 실지거래가액에 의한 세액계산을 확인할 수 있습니다.

실기거래가액에 의한 세액계산

실지 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말하고 실지 취득가액은 양도자산의 취득에 소요된 실지 거래가액을 말합니다.

타인으로부터 매입한 자산은 '매입가액에 취득세 및 등록세, 기타 부대비용을 가산한 금액'이고 자기가 행한 제조 및 생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 '원재료비/노무비/운임/하역비/보험료/수수료/공과금/설치비/기타 부대비용'의 합계액입니다.

자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계산한 경우 당해 현재가치할인착므을 포함합니다.

단, 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산 임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나, 산입할 금액이 있는 경우 당해 금액을 공제합니다.

그리고 당사자 약정에 의한 대금지급 방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함합니다.

기타 필요경비란, 자본적지출액과 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말하는데, 자본적지출액은 아래와 같습니다.

소득세법시행령 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 및 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요 경비에 산입된 것을 제외한 금액
양도자산의 양도변경 및 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

양도비 등은 증권거래세와 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비가 있는데, 취득자금으로 활용된 은행 대출이자 등은 필요경비에 해당되지 않습니다.

3년 이상 보유하고 양도하는 토지 및 건물에 대하여 장기보유 특별공제가 적용되는데, 미등기인 경우 제외됩니다. 장기보유 특별공제액은 '(실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비) x 보유기간에 따른 공제율'이며, 보유기간의 계산 방법은 아래와 같습니다.

단, '부동산이 아닌 자산 / 보유기간 3년 미만의 부동산 / 미등기 양도자산 / 국외부동산 / 중과대상인 다주택자가 양도하는 조정대상지역 주택'인 경우 장기보유 특별공제 제외 대상입니다.

양소소득 기본공제의 경우 양도자 1인당 연간 250만을 공제하고 부동산 양도소득세 산출세액은 아래와 같습니다.